Porqué la vivienda va a bajar, cuánto y cuando

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Porqué la vivienda va a bajar, cuánto y cuando

Mensaje  Rubén el Miér Oct 28, 2009 8:22 pm

Hola a todos,

Otro post largo, aunque creo que merece la pena que invirtais unos minutos en leer el razonamiento que he hecho. Por si alguien pasa de lo que explico y quiere solo las conclusiones, las he resumido al final, aunque la gracia de este escrito es precisamente como se llega hasta esas conclusiones.

No lo incluyó directamente en el dosier porque esto es un razonamiento que hago yo (en base a datos oficiales), y no está contrastado (aunque estoy deseoso de escuchar vuestras críticas), por lo que yo solo lo incluiria si la mayoria está de acuerdo, y como argumento para mostrar que si no compramos las VPO, en relativamente poco tiempo tendremos viviendas a mejor precio.

Finalmente, solo decir que viviendas por el precio al que concluyo que han de bajar ya se encuentran, pero de segunda mano. El razonamiento lo que dice es que TODAS las viviendas han de bajar a esos precios (es decir, las de obra nueva también).

Que ustedes lo disfruten Wink

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1. PORQUÉ

La idea base de este razonamiento es que una vivienda no se venderá si no hay alguien dispuesto a pagar por ella y CAPAZ de pagar por ella, por lo que la MAYORIA de viviendas no se venderán hasta que la MAYORIA de ciudadanos con deseos de adquirir una vivienda no sea CAPAZ de pagarla

Parece una simpleria, ¿no? Lo es. Pero algo que la gente (promotores, gente de la calle, familiares, cualquiera) olvida cuando habla de que las viviendas no van a bajar o que ya han bajado todo lo que tenian que bajar, es que la MAYORIA de la gente actualmente no puede comprar una vivienda, dado que la MAYORIA carecen de ahorros y/o de un salario suficiente para pagar las cuotas que se obtienen de los precios que piden actualmente por las viviendas (la cuota no puede ser superior al 30% del salario, como explicaremos más adelante). Y si la gente no puede comprar, el mercado no se va a reactivar.

Entonces, para vender la MAYORIA de viviendas, si no suben los salarios, tendran que bajar los precios. Hasta donde han de bajar los precios? Hasta donde la MAYORIA de la gente pueda pagarlos. Y cuando alguien PUEDE pagar un piso? Cuando se tiene el dinero, o bien cuando se puede conseguir el dinero

Si no tenemos en cuenta la posibilidad de que se tenga todo el dinero ahorrado (si todo el mundo tuviera 250.000 € ahorrados, no estariamos en crisis seguramente), nos queda la alternativa de conseguir el dinero, o lo que es lo mismo, de que nos concedan una hipoteca. Pero para obtener una hipoteca, hay que cumplir una serie de requisitos:
* Solo se presta como máximo el 80% del valor de la vivienda sin contar el IVA y otros gastos
* La persona o personas que solicitan la hipoteca deben tener empleo, y a poder ser, fijo
* La cuota resultante no puede ser superior al 30% del salario de la persona o personas hipotecadas
*No entramos en temas de avales, porque actualmente para la banca priman las tres condiciones anteriores, y si no se cumplen, dificilmente dan la hipoteca por muchos avales que se puedan presentar.

Lo anterior descartaria a la población que está en paro (más de 4 millones de personas), y a todos aquellos que descontando sus gastos mensuales no pueden ahorrar y no tiene ahorrado. En resumen, las condiciones que han de cumplir la MAYORIA de personas para PODER PAGAR un piso son:
* No estar en el paro
* Tener ahorrado un 20% del valor de la vivienda
* Tener ahorrado un 10% adicional para pagar el IVA y otros gastos
* Que la cuota resultante de la hipoteca sea como mucho un 30% de los salarios de los solicitantes

Alguien podria pensar, no obstante, que es posible saltarse lo anterior si se consigue una hipoteca por el 100%. Esto no se tiene en cuenta en este estudio ya que:
* Las conceden los bancos y cajas para deshacerse de las viviendas que se han quedado por embargo
* Estan limitadas solo a este tipo de vivienda, lo que descarta la segunda mano y la obra nueva que no han sido embargadas
* Aunque den el 100%, tampoco se lo pueden dar a cualquier, salvo pena de tener una nueva mora en breve
* Es decir, se mantiene la condición del 30% del salario para calcular la cuota máxima

También alguien podria objetar que los bancos no quieren perder dinero y que por ello van a sostener el precio de la viviendas artificialmente, porque es preferible no venderlas y tenerlas en los balances, que venderlas y perder dinero (recordemos que para que vendan la MAYORIA, han de rebajar el precio). Esto, sin embargo, no es posible a largo plazo:
* Para los bancos es un problema muy grave tener estas viviendas en sus balances, de ahí que concedan hipotecas del 100% para estas viviendas
* Cuantas más viviendas embarguen, más stock, más necesidad de vender
* Hasta ahora no bajan precios porque reciben ayudas del estado en forma de dinero, y del banco de españa en forma de permiso para maquillar los resultados, sin embargo, la UE ya ha advertido a España que a partir de ahora va a regular estas operaciones de inyecciones de dinero indiscrimadas
* Tampoco las ayudas del gobierno no son infinitas (no puede crear dinero de la nada)
* El maquillaje solo es un aplazo (ver el caso de EEUU, donde de la noche a la mañana los bancos pasaron de reportar beneficiosos enormes a quebrar)

Al final no les queda más opción que claudicar.

Resumiendo la idea de este apartado: actualmente la MAYORIA de la gente no puede comprar, luego no se van a vender viviendas hasta que el precio resultante no permita comprar a esta MAYORIA.


2. CUÁNTO

Recordemos que para que se pueda adquirir una vivienda, hay una condición clave: que la cuota resultante no supere el 30% del salario de los solicitantes (lo que se conoce como ratio de endeudamiento). Entonces, para que la MAYORIA de ciudadanos pudiese adquirir una vivienda, cual es el máximoque puede alcanzar esta cuota?

Para responder esta pregunta, es necesario saber el salario. En este estudio utilizaremos tres salarios estadísticos (es decir, obtenido a partir de estadísticas oficiales):
- El salario medio, es la suma de todos los salarios de todos los españoles que perciben uno, dividido por el total de españoles que perciben un salario. Considerar este salario tiene un problema, que denominaremos la falacia del pollo: si somos cuatro y yo me como un pollo, estadísticamente de media nos hemos comido cada uno un cuarto de pollo. Dicho de otra manera, si yo gano 2 € y tu ganas 2.000.000, la media es 1.000.001, pero yo no gano eso ni en mis mejores sueños.
- La mediana de los salarios: si ordenamos a la gente que obtiene un salario de menor a mayor y los dividimos en dos mitades, la mediana es el salario de la persona que se halla justo en la mitad de la lista. Esto se interpreta también como que el 50% de la población cobra por debajo de la mediana.
- La moda de los salarios, que es el salario que se repite con más frecuencia, es decir, si agrupamos a los asalariados según lo que cobran, la moda seria el grupo que más asalariados tubiese.

El salario mínimo interprofesional no se ha tenido en cuenta, dado que no es ninguno de los tres anteriores, pero para fijar un mínimo, el SMI español para 2009 es de 624 €.

A partir de esta noticia en la que se citan la estadística de salarios de 2007, obtenemos que en ese año el salario bruto anula estaba en:
* Salario medio: 20.390,35
* Mediana: 16.718,44 €
* Moda: 14.503,61 €

Dado que no se han hallado datos de los salarios medio, mediana y moda para el 2009, hacemos una aproximación aplicando el IPC del período 2007-2009, que podemos encontrar en este enlace, y que es un 5,1%, con lo que obtenemos los salarios actualizados con el IPC hasta 2009:
* Medio: 21.430,25 €
* Mediana: 17.571,08 €
* Moda: 15.243,29 €

Ahora supongamos que esos salarios brutos anuales se reparten en 12 pagas, para que el salario neto mensual percibido sea mayor que con 14 pagas (que queda más repartido), ya que así la cuota pueda ser la más alta permitida. Esto nos da, después de descontar el IRPF correspondiente y la seguridad social, un salario neto de:
* Medio: 1200,33 €
* Mediana: 1009,27 €
* Moda: 897,34 €

Para poder obtener el capital más alto posible, calcularemos las cuotas máximas en el caso de 2 salarios para pagar la hipoteca (suponiendo los dos iguales), que seria el caso de una pareja. Así, podemos obtener la cuota máxima para cada tipo de salario:
* Medio: 720,2 €
* Mediana: 605,57 €
* Moda: 538,41 €

Una vez tenemos la cuota màxima, ahora vamos a obtener cual es el máximo capital que nos prestará el banco o la caja para que nos de esa cuota. Aquí intervienen dos variables: el tipo de interés, y la duración del préstamo. Actualmente no se conceden hipotecas a más de 40 años, y antiguamente se solian hacer a 10-15 años, por lo que estudiaremos cuatro plazos posibles: 15, 25, 35 y 40 años. Respecto al tipo de interés, el tipo de referencia utilizado habitualmente es el euribor, que en su breve historia ha oscilado entre el 1,24 % y el 5,3 %, a lo que habria que sumar el diferencial de la entidad bancaria. Para nuestro estudio, a pesar de que tipos superiores se han alcanzado con otras referencias en otras épocas (e incluso con el euribor + diferencial), vamos a considerar unos tipos del 2%, 3%, 4% y 5%.

Con estas premisas (cuotas, tipos y plazos) y un simulador de hipotecas como este o este, obtenemos las siguientes tablas de capitales máximos a prestar:

- Capital máximo prestado, en base a la cuota máxima, con un período de 15 años:
Salario \ Interés 2% 3% 4% 5%
Medio 111.917,68 € 104.288,9 € 97.365,39 € 91.073,07 €
Mediana 94.104,4 € 87.689,85 € 81.868,31 € 76.577,5 €
Moda 83.667,87 € 77.964,71 € 72.788,8 € 68.084,77 €

- Capital máximo prestado, en base a la cuota máxima, con un período de 25 años:
Salario \ Interés 2% 3% 4% 5%
Medio 169.916,86 € 151.835,26 € 136.409,58 € 123.166,66 €
Mediana 142.872,2 € 127.700,45 € 114.726,74 € 103.588,83 €
Moda 127.027,13 € 113.537,99 € 102.003,11 € 92.100,44 €

- Capital máximo prestado, en base a la cuota máxima, con un período de 35 años:
Salario \ Interés 2% 3% 4% 5%
Medio 217.356,15 € 187.090,98 € 162.615,42 € 142.666,45 €
Mediana 182.806,54 € 157.352,14 € 136.767,06 € 119.989,06 €
Moda 162.532,6 € 139.901,19 € 121.599,08 € 106.681,82 €

- Capital máximo prestado, en base a la cuota máxima, con un período de 40 años:
Salario \ Interés 2% 3% 4% 5%
Medio 237.767,19 € 201.131,66 € 172.278,95 € 149.320,84 €
Mediana 199.973,16 € 169.160,99 € 144.894,53 € 125.585,7 €
Moda 177.795,38 € 150.400,4 € 128.825,18 € 111.657,78 €

Supongamos los casos extremos, 15 años y 40 años de tiempo, y 2% y 5% de tipo de interés. Para los capitales máximos calculados, se necesitaria un 30% ahorrado adicional (recordemos que el capital màximo es el 80% del valor del piso, por lo que falta un 20%, más el 10% de IVA y gastos). En base a esto, obtenemos que el ahorro necesario inicial para el máximo capital de hipoteca en cada caso:
- 15 años
Salario \ Interés 2% 5%
Medio 41.969,13 € 34.152,4 €
Mediana 35.289,15 € 28.716,56 €
Moda 31.375,45 € 25.531,79 €
- 40 años
Salario \ Interés 2% 5%
Medio 89.162,7 € 55.995,32 €
Mediana 74.989,94 € 47.094,64 €
Moda 66.673,27 € 41.871,67 €

Recientemente las estadísticas españolas mostraban que las familias españolas estaban ahorrando de "media" un 24%. Dado que no se tiene ni la mediana ni la moda el porcentaje de ahorro, cogeremos este valor como válido para los tres tipos de salario analizados. Entonces, segun esto, el ahorro mensual al que puede aspirar una pareja segun los salarios publicados anteriormente:
* Medio: 172,85 €
* Mediana: 145,34 €
* Moda: 129,22 €

Si a dia de hoy los pisos valiesen el endeudamiento màximo permitido por los bancos según los datos anteriores, para conseguir el ahorro inicial según dicho endeudamiento, para una pareja que no tubiera nada ahorrado actualmente, se necesitaria (para los tres salarios):
- Para un plazo de 15 años y un interés del 2%: 73 meses (6 años y 1 mes)
- Para un plazo de 15 años y un interés del 5%: 60 meses (5 años)
- Para un plazo de 40 años y un interés del 2%: 156 meses (13 años)
- Para un plazo de 40 años y un interés del 5%: 98 meses (8 años y 2 meses)

Según lo anterior, para que una pareja que no tubiese ahorros consiguiese el capital máximo (interés al 2% durante 40 años), le haria falta:
* Ahorrar primero 13 años para la entrada y los gastos
* No perder el trabajo en 40 años (ninguno de los dos)
* Rezar para que no suban los tipos de interés en 40 años (cosa que sucederá, se rece o no), dado que ya tiene una cuota que le consume el 30% de sus ingresos
* Conclusión lógica: este caso no es viable

La misma pareja, que calculase que los tipos pueden subir al 5% (nada descabellado), pidiendo la hipoteca a 15 años para reducir riesgos, necesitaria:
* Ahorrar primero 5 años
* Se “podria permitir” perder el trabajo uno de los dos, dado que los tipos no estaran siempre al 5%
* Los tipos al 5% pueden bajar, pero es más complicado que suban de ahí (aunque no imposible)
* Conclusión lógica: este caso es viable, pero aun necesita 5 años de ahorro!!

Resumiendo con todo lo visto hasta ahora, para 15 años de hipoteca, considerando un tipo del 5%, se podria comprar por un precio máximo de:
* Salario medio: 139.897,1 €
* Mediana: 117.630,5 €
* Moda: 104.584,3 €

Es decir, que para poder reactivar el mercado, los precios han de caer hasta 104.584,3 € para que el salario más frecuente pueda plantearse la compra, y aun así necesita el ahorro del 24% del salario durante 5 años!! Para que de el 50% al 67% españoles pueda comprar (comprendidos entre la mediana y la media de los salarios), los precios han de bajar hasta 117.000 - 140.000 € (precio máximo), y se mantiene el ahorro necesario durante 5 años.

Pero aquí solo contemplamos a partir de que precio podran comprar. Hay que tener en cuenta factores psicológicos, por lo que es factible que los precios bajen aun más si nadie compra a pesar de las bajadas.


3. CUANDO

Esta es la gran pregunta, para la que es imposible dar una estimación certera. En Japón, con una burbuja relativamente menos inflada que la nuestra (por sus salarios más altos), sin apenas paro y con unos tipos de interés al 0%, los precios han bajado más del 50% pero en 10 años. Sin embargo, en España tenemos cerca de un 20% de paro, una burbuja mucho más grande, unos salarios más bajos, y los tipos de interés los controla el Banco Central Europeo – BCE – (donde mandan Alemania y en menor grado Francia) y no el Banco de España (en Japón los controla el Banco de Japón).

En general, dependerá de lo endeudado que esté el vendedor:
- Caso segunda mano: dependerá de lo asfixiado que esté el vendedor, aunque los más asfixiados suelen acabar embargados
- Caso obra nueva: dependerá de lo asfixiado que esté el promotor, aunque hasta ahora casi prefieren acabar en concurso de acreedores
- Entonces, la banca tiene la llave, ya que los asfixiados se convierten en embargos. Hasta ahora se han visto tímidas rebajas de hasta el 40%, pero solo en casos puntuales, y aun así no se traducen en precios asequibles para la MAYORIA de los ciudadanos.

Por otra parte, en la última semana el BCE ha “interferido” en la polícat del Banco de España para presionar a las entidades y que estas se deshagan de sus activos inmobiliarios (lo que implicariua una bajada de precios para darles salida).


4. ¿SALE A CUENTA ESPERAR?

Si un piso por el que piden actualmente 300.000 €, no puede venderse por más de 140.000 €, es una bajada de 160.000 €, menos IVA, menos intereses del préstamo. Si esto se diese en 5 años, suponiendo un alquiler de 600 € por més, se pagaria de alquiler 36.000 €, por lo que aun nos ahorrariamos 104.000 €. Si tardará 10 años como en Japón, con el mismo precio de alquiler, serian 72.000 € que pagariamos, pero aun nos ahorrariamos 68.000 € con respecto a comprar al precio actual.


5. CONCLUSIONES

* Siguiendo el razonamiento presentado, los precios de los pisos tienen que bajar como mínimo hasta un rango de 100.000 – 140.000 € para que la MAYORIA de ciudadanos puedan adquirir una vivienda.

* El tiempo no se puede predecir, pero cogiendo como referencia el caso de Japón y su burbuja inmobiliaria, y comparándola con la nuestra, todo hace pensar que el ajuste será más rápido que en el caso del país nipón (que duró 10 años).

* A todas luces, con los precios actuales, sale más a cuenta esperar un tiempo de alquiler, y comprar tras unas bajadas que seguro se produciran.

Rubén

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Re: Porqué la vivienda va a bajar, cuánto y cuando

Mensaje  Mon el Vie Oct 30, 2009 12:38 pm

Interessant post, Ruben. Gràcies per compartir-lo amb tots! Very Happy
(Burbujista emperdernido, eh?)
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Re: Porqué la vivienda va a bajar, cuánto y cuando

Mensaje  Rubén el Lun Nov 02, 2009 3:41 pm

Os dejo un artículo que plantea lo mismo que yo (hasta donde bajaran y cuando), aunque desde la óptica de un inversor:

Fuente: Libertad Digital

No comulgo con la ideologia de este diario digital, pero el razonamiento no me parece malo. Ahora bien, esto lo único que añade a lo que yo exponia es que además del 67% de la población (esa que cobra por debajo del salario medio), a la que no creo que se la pueda llamar "inversora" (sobretodo según el artículo), hay otro porcentaje adicional, el de los inversores que compraban para alquilar, que tampoco va a comprar a medio plazo. Entonces, ¿quién va a comprar a los precios actuales?

Y otro razonamiento más de hasta donde tienen que bajar los precios, pero esta vez haciendo un análisis de la burbuja:

Fuente: Burbuja.info

Saludos!

PD: ¿Burbujista yo?

Rubén

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Re: Porqué la vivienda va a bajar, cuánto y cuando

Mensaje  Rubén el Mar Nov 03, 2009 12:13 pm

Y otro artículo que razona hasta donde han de bajar los precios. En esta ocasión, comparando la burbuja española con la de EEUU, y analizando las causas de la subida en España. Este es más cortito que los anteriores, pero igual de contundente.

Fuente: Cronología Económica

Rubén

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Re: Porqué la vivienda va a bajar, cuánto y cuando

Mensaje  Rubén el Jue Nov 19, 2009 11:59 am

He encontrado un estudio publicado por los Ténicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), que dice que los datos de los salarios que cogí para el estudio era MUY OPTIMISTAS (la ostia).

Fuente: El País

Como podeis ver en la noticia, un 63% de los españoles cobra menos de 13.400 € de salario bruto anual (yo calculaba que el 67% de Españoles cobraba menos de 21.430,25 €); y el salario bruto anual medio, se situa en 18.087 €, muy lejos de esos 21.430,25 € de media que yo estimaba.

Para Catalunya, se calcula que un 55% de la población cobra menos de esos 13.400 €, pero es que el salario medio es de 20.097, una cifra más baja que el salario medio de 2007 para la media de España. Es decir, que con estos nuevos datos, tenemos que, para Catalunya y con datos del año pasado, la mediana de los salarios se situa por debajo de 13.400 €, y el salario medio en 20.097 €.

Para nuestra parejita de asalariados del razonamiento del primer post, esto supondria que si tuvieran ambos un salario de 13.400 €, podrian aspirar a un piso con un precio máximo de 86.423,3 €, y si el cobraran 20.097 €, podrian aspirar a un precio máximo de 118.931,16 €.

Rubén

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Re: Porqué la vivienda va a bajar, cuánto y cuando

Mensaje  Víctor el Jue Dic 03, 2009 11:45 am

Pues no se cuando va a bajar... pero esto me ha chocado:

http://es.biz.yahoo.com/reportajes/pisos-a-precios-de-risa-stock-bancos-chollos.html

http://www.altamirasantander.com/#

Dan ganas de no esperarse.

Víctor

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Re: Porqué la vivienda va a bajar, cuánto y cuando

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